快评｜供应少而精刺激土拍回暖，销售TOP15齐聚京杭庐蓉
导语
目前部分城市土地市场的点状回暖仍主要依赖于楼市热度、土地质量、利润空间等因素。
(资料图)
◎ 文 / 谢杨春、吴嘉茗
3月份以来，22城中诸多城市的土拍“开张”，迎来年内首次含宅用地的供应。与过去2年的集中供地模式相比，今年多城采取了少量多频增加优质地块提振土地市场热度。如此新模式下，重点城市的土地市场热度持续回升，根据不完全统计，3月份集中供地中销售TOP15房企几乎全部现身，杭州深耕民企表现突出，合肥、北京等参拍房企极剧增多，不乏久未现身的民企，而央国企依旧是主力军。
01
集中供地、分散拍卖成主流京穗蓉分散、沪杭庐相对集中
从2023年以来，持续进行了2年的两集中供地模式在部分城市逐步发生了改变，根据年初自然资源部对《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》的解读，两集中供地模式的优化主要发生在两个方面。一是取消了全年供地次数限制，二是建立拟出让地块清单公布制度。
“清单”制度在中国土地市场网已经有所体现，土地供应的板块增加了拟出让地块详细清单，列明供地所处的行政区划、土地名称、总用地面积、总幅数以及最晚拟出让时间。
值得一提的是，不仅22个重点城市需要提供拟出让供地清单，其他非重点的三四线城市也同样提供拟出让地块清单，一方面全国范围内的土地市场透明度均得到了更大幅度的提升，另一方面有意在三四线非重点城市拿地的房企也得以对拿地有更前瞻的预判。
此外，不再限制单城市全年供地次数方面，统计截止至3月末各城市的挂牌情况来看，不同城市的反应有所不同，部分城市土地挂牌、竞拍截止时间确实开始分散，而也有一些城市仍然维持较为集中的土拍：
北京、广州和成都是较典型的开始分散出让地块的城市：北京在公布了第一批次共计拟出让23宗地，2月17日先挂牌了2宗，3月28日又挂牌了2宗，其中间隔超过1个月；广州第一批拟出让16宗地，但目前为止共挂牌8宗地，出让时间分散布局于从3月23日到4月21日；成都也于2月初发布了市中心城区4月底前拟出让住宅用地明细表，共计35宗，但目前仅分两次挂牌共7宗。
反之，杭州、上海、合肥仍然是较为典型的集中出让的城市。杭州今年保持着较高的出让频率，1-3月每个月均有集中挂牌和出让，每次体量在10宗地左右；上海本月中旬也挂牌了年度首次集中供地的地块，共计19宗地，总建面198.86万平方米，是截至目前最大的一次挂牌体量。
可见在全年供地次数、频率、节奏等方面，各城市拥有了更大的主动权，也更便于根据土地出让热度、商品房销售等市场基本情况及时调整土地出让。
02
北京、成都新模式下热度回升广州仍是城投托底
在3月份密集出让中，典型分散出让的城市北京、广州和成都各自成交了2宗、2宗和7宗含宅用地，成交规模对比其之前两年集中供地时明显下降，但3个城市热度的走势有明显不同：
北京、广州基本延续了去年的土拍状况：
北京优质地块持续遭到激烈竞拍、普通地块持续底价成交，地市冷热分化明显，3月份成交的两宗地中，一宗地吸引了42家房企参拍，刷新北京土拍记录，最终被外来房企大华斩获，另一宗地则由首开底价获得。
而广州则一直以底价成交为主，2022年一整年广州共有38宗地块底价成交，仅有2宗摇号成交，今年3月的两宗地块也均为底价成交，且拿地房企分别为增城城投和广州城投。
而成都开年以来地市热度较2022年有明显的提升，3月份分两批成交的7宗地块中，有5宗都到达了最高限价、摇号成交，无流拍地块，整体溢价率分别达到12.8%和14.6%；而去年历次土拍中溢价率最高仅有5.25%，且每一轮均有地块流拍。
除了摇号成交的这5宗地块自身条件优越以外，另一层原因是，在是恢复分散的供地节奏后，成都在目前市场相对低迷的情况下，有针对性地先出让优质地块，有助于恢复市场信心。且相较于此前城投托底而言，在地块质量提升下，成都首轮土拍以央国企和本地民企为主。
03
杭州年内连续3次土拍高热合肥地块少量优质吸引众多房企参与
毫无疑问，杭州是今年迄今为止土地出让最为积极的城市，目前已经完成了3次集中供地的出让（2月初完成的是去年第五批集中供地出让），共成交28宗地，总建面积228万平方米。在持续供应优质地块、给开发商留足利润空间的前提下，杭州3次土拍均保持了较高的关注度和热度。
今年以来杭州3次土拍的溢价率分别为10.9%、9.3%和10.2%，每次均有六成左右的地块竞拍至最高限价、最终摇号成交。
拿地房企方面，杭州是目前民企投资最为活跃的重点城市，除了滨江、兴耀、中天美好等品牌民企以外，也有本地小型民企拿地。城投在杭州拿地，也一改“托底”的风格，而是通过激烈竞拍拿下地块，比如今年第一批次中最热门的萧山市北地块就由南昌市政摇号竞得、第二批次中浙江省交投也通过摇号拿下拱墅区灯塔单元地块。
合肥在30日也进行了2023年首次集中土拍，市内六区共出让6宗地块，总建面51.4万平方米，与去年每次的供地规模相比大幅下降。
但从供地质量来看，本次6宗地块的条件整体质量也较高，除了包河BH202301地块以外，其他地块周边的交通、学区、居住配套等都较为完善，且本次合肥土拍取消了集中供地以来实行的商品房毛坯限价，定价主动权回归开发商手中。
据不完全统计合肥本次土拍吸引了超过45家房企报名，除了招商、保利、华润、中海等央企老面孔均报名了4、5宗地以外，本次也有较多民企报名，包括龙湖、伟星、文一、祥源等，另一值得注意的则是，碧桂园、中梁这两个许久没有出现在土拍市场的民企也现身本次土拍。
因此，合肥本次土拍一改去年下半年的冷淡行情，热度明显升高：6宗地块中有5宗都竞拍至最高限价并进入了竞品质环节，整体溢价率达到14.29%。最热门的滨湖区2宗地均有超过20家房企参与竞品质。唯一一宗成交的地块为包河区BH202301地块，虽然仅有2个房企参拍，但最终也以10.42%的高溢价成交，拿地房企为新华。
同日出让的还有位于肥东和肥西两县的5宗含宅用地，县域地市与市区的热度形成鲜明对比，除1宗低溢价成交以外，其余均底价成交。
04
总结
2023年集中供地模式优化以来，可以看出不同的城市选择了不同的土拍节奏，而目前这些城市土地市场的点状回暖主要仍依赖于楼市热度、土地质量、利润空间等因素，无论是分散拍地的北京、成都，还是集中出让的杭州、合肥，均有竞拍较为火爆的地块出现。由此可见，以大批量供应作为刺激房企拿地的手段已经失效，“少而精”的地块更能够吸引房企积极参拍。
另外，从杭州、合肥的土拍来看，民企的复苏率先发生在长三角区域，主要是深耕本土的民企率先开始拿地，例如伟星、滨江等；部分城市土拍热度很高，城投也积极竞拍、摇号拿地，城投不再是出于托底的目的拿地，例如浙江省交投和南昌市政，均通过摇号竞得热门地块。
整体来看，集中供地的优化和调整对于城市、房企来说都提供了更大的自由度、灵活度，选择需求更加迫切的地块出让，对于提振市场信心、调整后期楼板入市供应来说都有重要的作用。
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